Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.06.2025 – VIII ZR 291/23
a) Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn – kumulativ – der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12. Juli 2017 – VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997 Rn. 19, 25; siehe auch BGH, Urteil vom 13. März 2013 – XII ZR 34/12, BGHZ 196, 318 Rn. 23; jeweils mwN).
b) An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er – trotz Kündigung des Mieters – vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12. Juli 2017 – VIII ZR 214/16, aaO Rn. 20 f.; siehe auch BGH, Urteil vom 13. März 2013 – XII ZR 34/12, aaO; jeweils mwN).
c) Für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch des Vermieters, der dann gegeben sein kann, wenn der (ehemalige) Mieter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, kommt es maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an; der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht hierfür nicht aus (Bestätigung von Senatsurteil vom 12. Juli 2017 – VIII ZR 214/16, aaO Rn. 30 ff.; vgl. auch BGH, Urteile vom 7. März 2013 – III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 26, vom 15. Dezember 1999 – XII ZR 154/97, NJW-RR 2000, 382 unter 4 [zu § 557 BGB aF]; jeweils mwN).
d) Zur Bemessung des Werts der nach dieser Maßgabe herauszugebenden Nutzungen, wenn der (ehemalige) Mieter die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit nicht mehr als solche – also zum Wohnen -, sondern nur noch in der Form nutzt, dass er einige Möbelstücke dort belässt.
Sachverhalt:
Der Mieter kündigte das Mietverhältnis über seine Wohnung ordentlich. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam, weil die Parteien das ordentliche Kündigungsrecht für fünf Jahre ausgeschlossen hatten. Der Mieter klagte sodann erfolgreich auf Feststellung, dass seine Kündigung das Mietverhältnis beendet hat. Während dieses Prozesses zog der Mieter aus der Wohnung aus, aber beließ noch eine Einbauküche und einige Möbel in der Wohnung und leistete keine Zahlungen mehr. Der Vermieter kündigte nun seinerseits wegen Zahlungsverzuges und forderte den Mieter zur Rückgabe der Wohnung auf.
Der Mieter verlangt nun die Rückzahlung seiner Mietzahlungen (unter Vorbehalt) und die Rückzahlung seiner Kaution. Der Vermieter verlangt widerklagend Nutzungsentschädigung.
Praxishinweis:
Der Gegenanspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung scheidet aus. Dieser Anspruch ergibt sich bei einem Mietverhältnis zunächst aus § 546a BGB. Danach muss der Mieter die Mietsache aber vorenthalten. Dies ist nur dann der Fall, wenn der Vermieter die Wohnung auch zurück haben möchte. Bestreitet der Vermieter, dass das Mietverhältnis beendet sei, so scheidet eine Nutzungsentschädigung danach aus. Ein Anspruch auf Mietzahlung ist ebenfalls nicht mehr gegeben, wenn sich die Kündigung des Mieters als wirksam herausstellte. In diesem Fall verbleibt dem Vermieter allenfalls noch ein möglicher bereicherungsrechtlicher Anspruch gem. § 812 BGB. Dafür reicht aber (anders als bei § 546a BGB) der bloße Besitz des Mieters an der Wohnung nicht aus, sondern dieser muss die Wohnung auch tatsächlich noch nutzen.
Der Vermieter hat also das Risiko, wenn er die Wirksamkeit einer Kündigung des Mieters bestreitet, der Mieter dann faktisch schon umzieht (ohne die Schlüssel zur Wohnung zurückzugeben) und sich die Kündigung des Mieters später als wirksam herausstellt, dass der Vermieter für die Zeit (des Rechtsstreites) bis zur Schlüsselrückgabe keine Nutzungsentschädigung oder Miete mehr erhält. Kündigt der Mieter, sollte ein Vermieter diese nicht voreilig als unwirksam abtun und lieber einmal rechtlich prüfen lassen. Im Zweifelsfall ist eine schnelle Neuvermietung wirtschaftlicher.
Felix Backert
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht