BGH, Urteil vom 13.11.2024, Az. VIII ZR 15/23
Leitsatz:
Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der hinsichtlich einer Beendigung des Mietverhältnisses auf die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (§§ 120 ff. ZGB) Bezug nimmt, kann seitens des Vermieters gegen den Willen des Mieters wegen Eigenbedarfs seit dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik zur Bundesrepublik Deutschland nach Maßgabe des Art. 232 § 2 EGBGB nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt werden.
Sachverhalt:
Die Mieter lebten seit dem Jahr 1990 in einer Wohnung im damaligen Ostteil Berlins. Der zu diesem Zeitpunkt abgeschlossene Mietvertrag orientierte sich an § 120 des früheren Zivilgesetzbuches der DDR, der dort noch Anwendung fand, und enthielt sehr weitgehende Beschränkungen für eine Beendigung des Mietverhältnisses. Danach war eine Auflösung ausschließlich im gegenseitigen Einvernehmen, durch eine Kündigung durch die Mieter selbst oder aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung möglich. Ungeachtet dessen sprach der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus und erhob Klage auf Räumung sowie Herausgabe der Wohnung.
Nachdem das LG Berlin die Klage abgewiesen hatte, legte der Vermieter erfolgreich Revision beim BGH ein, der der Klage stattgab.
Praxishinweis:
Das LG Berlin hielt die ursprüngliche vertragliche Regelung den darin enthaltenen Verweis auf das ZGB-DDR für wirksam und vorliegend anwendbar.
Der BGH stellte allerdings klar, dass die DDR mit dem Beitritt zur BRD auch deren Gesetzeslage zugestimmt hat. Ausdrücklich wurde dies in Art. 232 § 2 EGBGB (Einführungsgesetz BGB) geregelt, nachdem auf vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossene Mietverhältnisse die Vorschriften des BGB anzuwenden sind.
Grundsätzlich gelten also für sämtliche Mietverhältnisse innerhalb des Rechtsgebiets der BRD die Regelungen des BGB unabhängig davon, was im Mietvertrag vereinbart wurde.
Der Eigenbedarf des Vermieters war somit erfolgreich.
Felix Backert
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht