BGH, Urteil vom 06.03.2025, Az.: I ZR 32/24
Entscheidung:
a) Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit
dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.
b) Der Annahme, dass ein Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine
Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung (hier: ein 1/5 der Gesamtfläche umfassender Büroanbau) vorhanden sind.
c) Die Vorschrift des § 656c BGB, die lediglich den Fall des Abschlusses von Maklerverträgen zwischen dem Makler einerseits und andererseits jeweils den Parteien des Hauptvertrags regelt, ist
entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Partei des Hauptvertrags ein Dritter den Maklervertrag abschließt.
Praxis:
Im Kern ging es zum einen um die Frage, ob der sog. Halbteilungsgrundsatz der Maklerprovision bei Vermittlung eines Einfamilienhauses gem. § 656c BGB auch dann gilt, wenn an dem Einfamilienhaus ein Anbau vorhanden ist, der nicht zu Wohnzwecken dient (hier Büro). Dies hat der BGH bestätigt. Entscheidend ist, dass der Schwerpunkt des Einfamilienhauses weiterhin auf der Nutzung zur Wohnzwecken liegt. Untergeordnete Anbauten machen das Einfamilienhaus nicht zum Mehrfamilienhaus, weshalb der Halbteilungsgrundsatz der Provision bestehen bleibt.
Zum anderen wurde die Frage geklärt, ob der Halbteilungsgrundsatz auch dann gilt, wenn vereinbart wurde, dass der Käufer sich zur Überwälzung der vollständigen Maklerprovision verpflichtet hat im Gegenzug zur Reduzierung des Kaufpreises. Dieser Umgehung der gesetzlichen Regelung hat der BGH einen Riegel vorgeschoben und entschieden, dass mangels wirksamer Vereinbarung auch in diesem Fall der Käufer nicht zur Zahlung der vollständigen Provision verpflichtet ist. Der Verkäufer bleibt verpflichtet die hälftige Provision zu zahlen.
Im Ergebnis stärkt der BGH die Anwendbarkeit der gesetzlichen Regelung des Halbteilungsgrundsatzes und erteilt geschäftlichen Vereinbarungen zum Nachteil des Käufers eine Absage. Die Rechte des Käufers wurden gestärkt. Für den Verkäufer ist somit eine sensible Prüfung der Rechtslage hinsichtlich der Zahlungspflicht der Maklerprovision vor Abschluss des Maklervertrages und Immobilienkaufvertrages dringend anzuraten, wenn vom gesetzlichen Leitbild abgewichen werden soll.
Carsten Günther
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht