Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.03.2024, Az. VIII ZR 79/22
a) Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13,BGHZ 204, 316 Rn. 24).
b) Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senatsurteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9).
Praxishinweis:
Lange Zeit war es üblich, dass der Vermieter im Mietvertrag dem Mieter einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet (Quotenabgeltungsklausel). Diese Praxis endete mit der Grundsatzentscheidung des BGH aus dem Jahre 2015 (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – Az.: VIII 242/13). Seit dem ist eine Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) nicht mehr zulässig. Da die Regelungen im Mietvertrag über Wohnraum in der Regel allgemeine Geschäftsbedingungen sind, wurde es um die Quotenabgeltungsklausel seitdem ruhig.
Der BGH bestätigte in der aktuellen Entscheidung zwar nochmal seine Entscheidung aus dem Jahre 2015. Jedoch stellte er klar, dass eine individualvertragliche Vereinbarung stets möglich sei, auch für eine Quotenabgeltung. Ob eine solche Individualvereinbarung vorliegt, oder eine allgemeine Geschäftsbedingung ist durch Auslegung zu ermitteln. Die Hürden für die Annahme einer Individualvereinbarung sind jedoch sehr hoch. Der Vermieter ist beweisbelastet. In der Praxis dürfte sich daher kurzfristig wohl kaum etwas ändern. Dennoch hat der BGH die Tür für eine Vereinbarung über eine Quotenabgeltung wieder ein Stückchen geöffnet.
Es kommt entscheidend auf die vertragliche Gestaltung an!
Felix Backert
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht